法院一审判决撤销小区“两规”和新物业合同

　　鲁网11月28日讯 本报之前曾报道过威海市洲际假日广场小区业主起诉业委会的报道，该小区的业主认为业委会选举方式有问题，并认为选聘的物业公司程序不当。近日该小区业主告诉记者，山东省荣成法院一审判决撤销该小区“两规”，并且撤销业委会重新选聘的物业服务企业合同。

　　法院：侵害了业主知情权、表决权

　　威海市洲际假日广场小区的业主向记者反映，他们小区的业委会选举方式有问题，并且在选聘物业，业主大会计票时，将收到表决票不反馈意见的视为同意。现在该小区有业主起诉业委会，要求撤销《管理规约》和《业主大会议事规则》、撤销业委会重新选聘的物业服务企业合同。

　　最让小区业主有意见的就是业委会的表决方式，把表决意见书贴到业主的门上，过了规定的时间后，就视为同意，但很多业主都表示小区是度假小区，很多人甚至几年都来不了一次，很多业主都认为这样的表决方式并不合理，就此，小区的部分业主起诉了业委会。

　　近日，该小区业主告诉记者，山东省荣成法院一审判决撤销业委会发布的《管理规约》和《业主大会议事规则》。荣成法院在民事判决书中表示，业委会在通过“两规”时，侵害了业主的知情权、表决权等法定权利，程序存在严重瑕疵。

　　而对于业委会重新选聘物业公司的决定，荣成法院认为，因为《议事规则》的通过存在严重程序瑕疵，所以该决定并不能认为由业主大会表决通过。并且业主自发搜集的反对表决票有1041份，并且在前期关于选聘物业的4767张选票中，只有519票明确表示同意更换物业。因此，荣成法院撤销业委会重新选聘的物业公司合同。

　　各地业委会发展仍未走出困境

　　自1991年内地首家业委会成立以来的20多年间，各地有关业委会成立难、履职难的报道频频见诸媒体。尽管《物权法》以人大立法的高度明确了业委会的法律地位，各地业委会发展仍未走出困境。

　　业委会成立不起来令人灰心，成立后“变节”则让人觉得“扎心”。个别业委会不仅不作为，甚至钻法律空子以权谋私乱作为，侵害业主权益。

　　对于业委会问题，人民网在8月份曾评：多方协作形成合力，业委会才能不尴尬。业委会之所以成立难、管理难、发展难主要原因是各利益主体诉求难以达成一致。如一些开发商和物业公司不想放弃可得或已得的不合理利益，对业委会的成立百般阻挠；个别基层政府职能部门对业委会的筹备不闻不问，甚或直接推诿不作为；有的业委会运行机制不规范，得不到业主信任；部分业主专业知识匮乏，不积极参与公共事务。各打各的小算盘，久而久之，形成恶性循环。

　　在立法层面，要加快完善相关法律法规，进一步清晰界定业主大会、业委会的主体权益。政府治理层面，要进一步理顺各职能部门对社区内自治团体的指导和监督职责，同时还要明确社区公共部分的产权、收益分配的基本方式等。当然，业委会的有效运作不能仅依靠法律和政府撑腰，还需自己“强身健骨”。如制定公正的选举制度，建立健全的财务和重大事务公开机制等。

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　　济南发布业主委员会“新规”

　　11月份，济南市委组织部、市住房城乡建设局、市民政局联合印发了《关于规范业主委员会建设和相关工作的指导意见（试行）》（下称《意见》）。

　　《意见》明确，业主委员会要在党的领导下开展物业管理活动，在街道（乡镇）监督下依法履行职责。首届业主委员会选举和业主委员会换届、改选、增补委员等事宜，应在街道（乡镇）组织下成立筹备组或者换届、改选工作组，通过组织召开业主大会实施。业主委员会提议选聘、续聘或者解聘物业服务企业、分配使用公共收益等重大事项时，也应当在召开业主大会前报街道（乡镇）和社区党组织，形成共识后再提交业主大会决定。

　　此次印发的《意见》对业主委员会运作制定了详细的规定。《意见》强调，物业管理区域内利用物业共用部位、共用设施设备产生的各种公共收益，均应归全体业主所有，业主委员会可设立公共收益资金共管账户，指定专人负责账务，在街道（乡镇）监管下管理使用。(据山东商报)