“以房养老”欲登陆山东 70年房屋产权是道坎

    “以房产作抵押，每月最多可贷2万元养老”。随着社会养老问题日益严峻，“以房养老”这个舶来品浮上水面，成为社会讨论的话题。近日，中信银行在国内率先试点“养老按揭”业务，年底前该业务将在山东省内推广。

    听上去美好的以房养老，在国内能否水土相服？房屋产权问题、法律法规不健全、房价下行风险等等问题，是“以房养老”推广必须过的几道坎。

    年底前在山东全面推广

    “我天天发愁的就是养老问题”。最近，济南市民曹老先生刚刚退休，他的老伴几年前过世，唯一的儿子在外地工作，生活也不宽裕，曹老先生退休后工资不足千元。“我只有一套九十多平方米的房子，听人说将来可以‘以房养老’，不知道靠谱吗？”

    与曹老先生一样，存在养老顾虑的老年人比比皆是。当前中国老龄化问题异常严峻，很多人都是未富先老，社会养老无法保障，“养儿防老”的观念也跟不上形势。这种情况下，“以房养老”这个舶来品浮上水面，成为社会关注的话题。

    国内一些地方也在尝试推行这一办法。前不久，北京市发布“十二五”时期老龄事业发展规划，首次提出“以房养老”的概念，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门开展“以房养老”试点业务。

    本月初，中信银行在北京、上海率先启动“以房养老”的按揭业务，推出首张面向中老年客户的专属借记卡“信福年华”，成为业内第一个“吃螃蟹”的。

    “我们计划在下个月，在山东地区全面推出这项业务”，中信银行济南分行零售市场销售部总经理耿宾告诉记者。“其实，以房养老最早在山东青岛试点，效果不错，总行才决定在各地逐步推开”，耿宾称。

    耿宾介绍，该卡针对中老年客户，在国内率先推出“养老按揭”业务，老年客户本人或法定赡养人以房产为抵押，银行向老年客户每月发放用于养老用途的贷款。

    耿宾介绍，以房养老在国外被称为“倒按揭”，最早出现在20世纪80年代中期，是国外一种较普遍的养老模式，但完全参照国外模式存在一定难度，该行推出的养老按揭业务进行了一定程度的改良，以适应国情。

    每月最多可贷2万元养老

    与国外“倒按揭”不同，中信银行推出的“养老按揭”业务，借款人不限于老年人本人，只要有可抵押房产，老年人法定赡养人也可以作为借款人。

    按照该行规定，申请“养老按揭”的借款人为养老人本人或法定赡养人，养老人须年满55岁；法定赡养人须年满18岁。“子女可以通过住房抵押贷款方式为父母提供养老资金，范围更广泛，更符合国情。”耿宾认为。

    不过，中信银行要求老年人或法定赡养人有多套房屋，其中一套房屋用于抵押，便于房产处置，解决了一套房屋难以处置的难题。“这样的规定显示了银行的谨慎，也抬高了门槛，挡住了部分有需求的客户。”有业内人士分析指出。

    对于关心“以房养老”的中老年人，他们更想知道：“我每月最多可以获得多少养老金？贷款养老的成本高不高？”耿宾介绍，贷款金额根据房产价值和养老人合理养老需求确定，最高不超过所抵押住房评估价值的60%，每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年，利率按照同档次基准利率或上浮执行。

    为了防止养老资金挪作他用，该行同时规定，资金必须用于老年人养老，包括日常生活费用支出、医疗、其他改善性生活支出等，资金由老年人自主支付。

    根据客户的情况，银行提供了两种还款方式：一种是按月还息，到期一次性还本；另一种是，按约定每月等额偿还部分本金，银行按月自动扣收应还本息，贷款到期时贷款人再偿还剩余本金和当期利息。

    推广尚需迈过几道坎

    “住房一次抵押，贷款分期发放，将不动产变成持续稳定的现金流，贷款人每月有稳定的现金来源用于养老，不仅提升老年人晚年生活质量，子女也可以减轻负担。”

    听上去很美好的“养老按揭”，银行在推行上却面临不少问题，这也是各地试行“以房养老”遭遇的共同难题。

    “中国人传统的养老观念就是一大障碍。”耿宾说。正如其所言，针对“以房养老”模式，国内一家专业机构曾在上海做过一项网络调查，结果显示，84%的老年人不能接受。“如果真的要以房养老，自己会有一种挫败感，儿女在外也会感觉到没有颜面。”一位接受采访的老人说。

    房屋产权70年，则被金融界认为是“以房养老”的最大障碍。省城一家大型银行个贷部负责人称，70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险，这也是国内大多数银行对“以房养老”市场迟迟不敢下手的原因。

    此外，房价下行的风险，也影响了这项业务的推广。业内人士称，“从历史上看，房价确实涨了数倍，但目前已经处于高位，一旦遇泡沫挤压效应，以房养老将存在极大风险。”

    业内人士称，面对日益严峻的养老形势，以房养老可作为未来养老方案的选择之一，且有一定的必要性和可行性，但短期还需要完善法律、房产估算体系等相关制度和政策，否则可能会导致纠纷产生。