山东青岛楼市明年或继续限购 调控手段更加多元

　　“继续限购可能性非常大”

　　“临近年底，无论是购房者还是开发商都非常关注限购令会不会取消，从中央经济工作会议释放出的信号来看，明年岛城持续执行限购令的可能性非常大。”青岛世联怡高总经理陈耀华说。

　　盘点调控以来的岛城楼市可以发现，自去年以来，受楼市调控政策的影响，岛城房价终止了2008年以来的上涨势头，不少开发商迫于销售压力，有的大幅降低开盘预期 ，加大让利空间；有的干脆下调销售均价，以求快速回笼资金 。“根据我们的数据统计，受调控政策的影响，和2010年相比，市区房价普遍下降了两成左右。”青岛锐利数据总经理马光明说，李沧区的降价空间甚至逼近三成。

　　多位专家认为，高高在上的存量，加上中央明确释放出的继续从严调控的信息，将使明年岛城楼市面临严峻的挑战。“对普通购房者来说，房价的水平仍然处在高位，仍超出了一般家庭的购买能力。”市南区一家地产营销机构的刘经理说，经历了始自去年的楼市调控，今年的楼市先是陷入低谷，然后是小幅反弹，临近年底甚至出现了价格触底反弹的情况，像是李沧区的中海国际社区目前销售单价普涨了三四百元，若明年调控政策松动，楼市肯定会逆市上涨 ，这是中央不愿意看到的。“一方面，限购将会持续；如果限购令取消，政府将会出台其他的调控政策，包括此前早已试点施行的房产税等。”刘经理说。

　　区域分化将更明显

　　此外，保障性住房供应量的增大，将进一步解决更多住房困难家庭的住房难，依旧会对岛城的房地产市场产生冲击。根据此前岛城公布的保障性住房供应计划，明年将新开工建设保障性住房万套以上，而配租配售数量将在9000套左右。

　　“受行政区划调整的影响，同样面临一样的调控政策，明年岛城的楼市可能会出现更为明显的区域分化。”张百忍说，像是目前存量处在前三位的黄岛区、市北区和李沧区，明年的市场角力将进一步加剧，开发商之间的争抢将愈演愈烈，另外，受城镇化的影响，包括城阳、崂山、黄岛以及高新区和郊区县市，旧城改造及城中村改造的力度将相应加大 ，但这都需要一个前提：生活配套、交通配套要能够及时跟上。

　　■声音

　　未来调控手段更多元

　　16日闭幕的中央经济工作会议提出，中国将继续坚持房地产市场调控政策不动摇，同时要继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。

　　每年年末的中央经济工作会议被外界视为未来一年中国宏观政策的“风向标”。中国银行国际金融研究所高级分析师周景彤在接受采访时指出，中央此次放出的楼市调控持续的信号符合业内的普遍预期。

　　他认为，当前房地产调控政策面临新的挑战，未来不排除政策收紧的可能性。

　　周景彤解释说，新一轮楼市调控政策已持续超过两年半，虽成效明显，但房价水平仍然偏高，特别是与中低收入居民的收入差距较大 ；同时，住宅的供给结构仍需进一步调整，特别是针对中低收入居民的保障性住房供应比例仍然偏低；加之中国目前金融市场发展滞后，投资渠道有限，一旦放开调控，房价有可能出现剧烈反弹。因此，调控持续被认为是各方的共识。

　　此外，周景彤表示，随着调控政策的持续，政策效应有所递减，未来不排除调控收紧的可能性。周景彤指出，由于目前房地产市场调控的长效机制尚未建立 ，当前主打的行政管控手段的效果有限，未来调控手段料更趋多元化。

　　他说，明年“限购”等行政性调控手段仍将持续一段时间，但渐渐淡出市场是大趋势。房产税试点的增加和范围的扩大将是明年市场重点期待的内容。

　　分析人士认为，在中央政策、地方政府、金融机构等多方力量的博弈下，中国楼市在2012年呈现趋冷、反弹、微涨三个阶段，明年楼市持续稳中微涨的局面是大概率事件。

　　房价上涨“不可避免”

　　经济学家李稻葵认为，经济工作会议之前，一系列的会议都表达了一个比较明确的信号，也就是明年的增长速度会是相对比较稳定 ，或者比较高的，所以明年的增长应该是有一定的保障，除非出现重大的波及波动，这个情况下房地产市场会出现一定的上涨，这几乎是不可避免的，这个情况下各种各样的力量，预期的力量 ，资金的流动都在往房地产里面走，所以大型城市、高铁沿线房地产价格正在涌动着新的一轮的上涨，这是明年经济最大一个不确定性，或者一个需要考虑的一点。“所以我相信新一届政府在房地产方面，不仅会延续过去的一些调控政策，比如说限购，还会出台一些新的，比如说房地产税，甚至于在某些地区适当扩大土地的供给，用扩大供给的方式来应对价格上涨。”

　　李稻葵说：“明年的经济，我的看法是增长速度我不太担心，主要担心的一个是房价，一个是物价，因为毕竟今年物价是个小年，明年有可能是大年，到明年7月份的时候，物价有一定的，按同比价格会有一定上涨，这个时候是考验政策调整的功力了。”