济南房屋"养老金"沉睡之谜调查 "双2/3"成槛

　　□核心提示

　　公共维修基金,又名住宅专项维修资金,它是房屋的“养老金”和“治病钱”。近日,这笔钱的使用引起群众的广泛关注。一方面,大量的维修金长期“沉睡”、使用困难；另一方面,业主想要维修房屋却因为种种原因无法支用维修金。这一现象为何存在?难题又该如何破解?

　　就此,记者展开调查。

　　不是所有房屋都有“养老金”

　　所有房屋都会“衰老”、会“生病”,但并不是所有房屋都有“养老金”。

　　根据记者在济南地区的调查,有“养老金”的房屋大致包括两种:一是上世纪末的房改房,二是2003年以后交付使用的商品房。

　　从全国层面来看,给房屋交“养老金”的制度设计可追溯到1998年。这一年,国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革　加快住房建设的通知》,首次明确提出要建立住宅专项维修资金制度。

　　这一指导性政策落实到地方,则被拆解为房改房、商品房两大块,分别执行不同的具体办法。

　　以济南地区为例。在济南,首先有了“养老金”的是1996年的房改房。这一年,济南市开展住房制度改革,按照《关于印发的通知》要求,从售房款中提取一定比例,由市财政局专户存储,用作房屋公共部位的维修。

　　这次房改,共涉及1119家产权单位,维修资金总额超过9亿元。这些房改房,成了第一批有“养老金”的房屋。

　　但此时,住宅维修资金制度尚未建立,新建商品房并未被强制要求缴纳维修金。

　　直到2001年底,济南市颁布《济南市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行办法》,2003年又出台了实施细则,住宅维修基金制度才得以建立。自此,新建商品房在交付使用之前,必须缴纳维修基金,否则便无法办理房产证。

　　这就意味着除了房改房,济南现在有“养老金”的房屋,均是2003年之后交付使用的商品房。在此之前入住的商品房,没有缴纳维修金。但是,这并不意味着,2003年以后建成的所有商品房都有“养老金”。

　　记者从济南市住房维修资金管理中心了解到,在2003年至2007年3月1日之间,维修金是由开发单位或物业企业代收代缴,但执行效果并不理想。

　　该中心一位负责人介绍说,当时的政策是要求“业主不交维修金,开发商就不交钥匙。”但这一政策对开发商并没有法律约束力。开发商和物业没有法定义务督促业主交钱,他们有时为了尽快把房子卖出去,或者为了不得罪业主,更是睁一只眼闭一只眼。这就导致这段时间的维修金收缴率偏低。

　　直至2007年1月31日,济南市房管局下发《关于调整商品住宅维修基金缴存方式的通知》,宣布自同年3月1日起,将原来由开发企业或物业管理企业代收代缴的维修金,调整为购房人持缴存通知单直接到指定银行网点缴存。未缴存维修金的,房管部门不予办理房屋所有权转移登记。

　　有了这个以房产证为“筹码”的强制性规定,维修金的缴存率才大大提高。

　　维修金不是想用就能用

　　房子没有维修金,修起来很困难。可是即便缴了维修金,修起来也不是件容易的事。因为房屋的“养老金”,不是想用就能用。

　　对于房改房来说,“养老金”使用困难,是因为没有按幢设账。

　　根据相关规定,公共维修基金要求“专户存储,专款专用,按幢设账,核算到户”。如果没有按幢分设账户,维修金便无法申请使用。据记者了解,目前我省省直房改房、济南市房改房均面临这一问题。

　　以省直房改房为例。1997年我省省直房改时,已售公有住房按售房款的20%提取了专项维修资金,由省财政厅专户存储。这笔维修金涉及600多家单位,至少11万户居民,涉及资金约3.59亿元。

　　随着时间的推移,这些房改房逐渐进入维修高发期,但维修金却无法支用,因为这笔钱专户存储在省财政厅,并没有按区域、院落、楼号分别设账。

　　对于商品房来说,缴存率偏低导致“养老金”使用不便。

　　夏女士是济南天桥区万盛园小区A区3号楼顶层业主,2003年底入住时曾缴纳9000多元维修金。不久前,她家屋顶因年久失修出现严重漏水,导致墙面发霉、墙皮脱落。夏女士想使用维修金进行维修,不想却遇到了麻烦:“因为这栋楼上大部分居民没缴维修金,所以动用起来很难。”

　　据该小区业委会相关负责人介绍,万盛园小区A区建成于上世纪90年代末,共13栋楼,550多户居民,大部分住户入住较早,且没有缴纳维修金。“缴纳维修金的住户估计还不到10%,其中大部分是2003年买的二手房。”夏女士所居住的3号楼,共4个单元48户居民,只有8户在买房时缴了维修金。

　　从现行政策来看,对于先前未缴纳维修金的业主,并没有规定必须补交。申请使用维修金,对缴存率也没有硬性要求。但是,缴存率过低的楼房的维修金账户内,往往金额有限,难以满足维修需求。如果一定要维修,就得向没缴纳维修金的相关住户单独敛钱。

　　夏女士的遭遇并非个案。一栋居民楼内,有时既有商品房,又有房改房；有时都是房改房,但却分属多个产权单位；有时都是商品房,但有的缴纳了维修金,有的没缴纳；房屋公共部位维修时,未缴存的业主如果拒绝埋单,就会导致维修困难。

　　这种同一栋楼具有不同的维修资金性质的状况,被形象地称为“插花楼”。

　　“双2/3”成维修金使用“拦路虎”

　　即使缴存率较高且不是“插花楼”,维修金的使用也并非轻而易举,还需要跨过最重要的一道法律门槛——“双2/3”原则。

　　《物权法》第76条规定,筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

　　这一“双2/3”的特别多数表决原则,为维修金的公开、透明使用提供了法律保障,但也因在实际情况中缺乏可操作性而备受争议。

　　“双2/3”原则之所以被质疑,是因为很多情况下业主的共识难以达成。举例言之:位于济南历下区的正大城市花园一期小区,2004年交房入住,业主缴存维修金600多万元,还未曾动用。不久前,小区里唯一一座儿童滑梯损坏,滑梯附近的软垫也严重受损。

　　儿童滑梯属于小区公用设施,因此有业主提议动用维修金。但在征求意见时,业主之间出现分歧。家里有孩子的住户支持使用维修金,没孩子的住户则态度消极。业委会几经周折,签字同意的业主人数始终达不到法定的2/3。最终,业主们放弃了使用维修金的念头,通过爱心捐款的方式筹集资金解决了问题。

　　位于济南市中区的阳光舜城小区2号楼,是一座“教授楼”,住户多为山东中医药大学、山东大学的老教授。该楼电梯在运行12年后“寿终正寝”。老教授们每天上下楼只能爬楼梯。大家想要使用维修金更换电梯,但却苦于无法达成共识。

　　最终,教授们只得筹集资金。该楼一共44户,除去一层、二层的8户业主,买电梯的23.47万元由3层以上共36户分摊,平均每户6600元。后来,这36户中又有8户突然表示不使用电梯,5.28万元的资金缺口只得由山东中医药大学垫付。最后,业主们在电梯上安装了智能门禁系统,交了钱的人才能刷卡进出电梯,“不交钱的人就用不了电梯”。

　　由于社会公共意识的淡薄和原始表决手段的单一,法定的“双2/3”原则,在实践中几乎成为“不可能完成的任务”。“双2/3”的法律门槛,具有不容置疑的法律权威,却也成为缺乏可操作性的限制门槛儿。

　　只有灵活解读政策,创新决策机制,才能在既定法律框架内破解维修金使用的决策难题。（肖芳）