青岛公积金暂未收到新政通知 放款时间或延长

　　2015年3月30日对楼市来说是不平静的一天。二套房商贷最低首付比例降至四成;公积金贷款首套房最低首付20%，二套房最低首付30%;购买2年以上(含2年)的普通住房买卖免征营业税，非普通住房仅对差额征收营业税。政策利好会不会导致岛城房价进入新一轮的上涨轨道?业内人士分析，两政策调整无疑对改善型置业市场带来重大利好，为回温的楼市进一步注入乐观预期，但楼市库存偏高的基本面不会迅速改观，因此不必担心房价上涨。

　　暂无通知岛城公积金政策不变

　　据了解，岛城多数银行目前仍执行旧政策，即二套房首付比例6成。农业银行青岛分行一位李姓负责人表示：“近日各大银行对于二套房的首付比例都会做出调整，但具体到各个银行，反应期是各不相同的。”

　　青岛市住房公积金管理中心工作人员表示，青岛暂时还没有接到政策变更的通知。也就是说我市仍执行商品住房公积金贷款最低首付比例30%;二手住房公积金贷款最低首付比例40%;首次公积金贷款结清五年之后方可二次申请公积金贷款，其贷款首付比例不得低于60%。对于公积金首套首付两成，二套首付三成，这个青岛估计有难度，因为2014年我市共发放公积金贷款88.07亿元，而今年2月份公积金管理中心发布的消息称力争2015年发放住房公积金贷款72亿元，预期发放额度还不如去年高。这意味着我市公积金使用率偏高，执行新政审批放款的时间会延长。

　　新政中并未提及贷款利率的变化。据了解，目前青岛各大银行对于二套房贷款执行的利率标准一致，即在基准利率的基础上上浮10%。

　　信心增强二手房成交将放量

　　“关于营业税免征年限由五年改两年，这个力度非常大，少缴纳总房款5.6%的税，将直接刺激二手房成交放量，对一手房间接利好，因为卖了二手房，可以去买新房，释放改善需求，另外，增加了市场信心，信心比黄金还珍贵。”科威国际不动产青岛区域总经理孙杰说。

　　营业税政策的调整，意味着买房成本的降低，税费环节直接可减少5.6%，一套总价百万元的住房就可节省5.55万元的成本;而对于非普通住房来说，差额征收营业税，也会节省不少的成本。

　　二手房房东会借势涨价吗?“我觉得部分房主会，但大部分房主不会选择涨价。”孙杰说，“目前大部分新房库存压力巨大，政策给个喘息机会，现在是迅速变现活命，而不是去追求高利润，因此新房不敢涨价。二手房的市场行情是一直跟着新房行情走的，不太可能出现涨价的情况。”

　　存量过大不必担心房价上涨

　　利好政策出台会不会让房价进入新一轮的上行通道?“成交量会有增长，但对供过于求的区域，比如郊区、西海岸、城阳等区域，楼市基本面很难改变，所以不会出现政策一调就涨价的情况。”张斌分析说，但有一点，主城区部分开发项目的优惠空间可能会进一步收缩。

　　锐理数据品牌中心总经理郭洁表示，政策层面是全面利好，但是，这些政策仅仅是将过去的调控政策进行松绑，中央层面并没有出台救市政策，这仅仅是市场化回归。居民购房意愿是否强烈，与能否购买、是否有能力购买不一样，即使是想买房，现在房价居高不下，居民购买能力持续下降，购买行为还是释放不够的。房地产市场存量过大，新增供应下滑，产品结构单一，是现在每个城市面临的问题，购房者支付能力有限，户均拥有套数饱和，房地产投资属性消失，都是现在与过去市场本质的不同。所以，对未来不要过于乐观。

　　多位业内人士认为，房地产产业链不会因政策的调整而迅速复苏，此前岛城地产板块的区域分化仍会持续一段时间，存量较高区域的价格战仍然不可避免。预计2季度市场会有所回暖，随着新开工增加，新增供应增加，存量逐步消化，产品结构逐步调整，2015年的房地产市场依然是分化的局面。

　　青岛银行：

　　今起执行新政策

　　自今日起，青岛银行对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，首付款比例调整为40%。

　　记者了解到，青岛银行在去年已率先为房贷松绑，首套房贷款利率可以享受9折利率优惠。此外，有“三类”人群可以申请首套房8.8折利率优惠。一是符合《青岛市引进高层次优秀人才来青创新创业发展的办法》、《青岛“人才特区”建设实施办法(试行)》等政策规定的引进人才，二是青岛市引进的总部经济、高科技、先进服务业等重点项目机构的工作人员，三是青岛银行的优质客户。

　　(以总价100万计算)为您算笔账

　　首付至少60万

　　贷款40万采用商贷二套房上浮10%利率，以等额本息还款法20年计算，本息共计71万，月供2980元

　　首付至少40万

　　贷款60万采用商贷二套房上浮10%利率，以等额本息还款法20年计算，本息共计107万，月供4470元

　　购房总支出

　　60万+71万=131万

　　购房总支出

　　40万+107万=147万

　　炒房的期限越短，现值越高，说明短期炒房收益率高。

　　因为投资期限越长，投入成本越多，炒房杠杆越低，固定房价涨幅下，收益率越低。

　　政策解读

　　楼市松绑集中“放大招”稳定市场积极信号显现

　　继27日国土资源部、住房城乡建设部发文优化今年住房及用地供应结构，30日央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例，同日财政部也联合国家税务总局发文放宽转让二套房营业税免征期限。

　　此间分析人士指出，2015年一季度临近尾声之际，中国宏观调控部门在几天内密集发文出台楼市新政，释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。

　　房地产成经济放缓原因之一

　　“这一系列稳定房地产市场的政策调整举措，对于应对当下经济下行压力，实现稳增长、惠民生、促改革、调结构都具有积极作用。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。

　　2015年开年以来，宏观经济下行压力加大。从前两个月的统计数据看，中国经济延续了去年四季度的放缓势头，部分经济指标进一步回落，其中房地产市场低迷成为经济增长放缓的原因之一。

　　刚刚过去的2014年，中国房地产用地规模罕见下降了四分之一。进入2015年，至21月累计，房地产营业税、契税、土地增值税等均出现负增长，此外，全国土地出让金同比下降36.2%，折射房地产市场继续低迷。

　　倪鹏飞说，目前房地产直接需求加上其带动的间接需求，在市场总需求中占比仍十分高，房地产市场是否平稳健康发展关系着今年宏观经济能否稳定，也可为深化改革和结构调整创造条件、争取时间。同时，在城镇化建设中，长期看房地产市场仍有较大发展空间。

　　支持二套合理改善型住房需求

　　今年全国两会期间，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　中国民生银行首席研究员温彬表示，此次房地产金融政策和财税政策，以及此前住建部出的政策一起，成为房地产新政的一记组合拳。

　　分析认为，本轮组合拳政策一个鲜明特点是偏向支持二套合理改善型住房需求。

　　根据央行、住建部和银监会三部门通知，调整个人住房贷款政策，主要是对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

　　中国银行国际金融研究所副所长宗良表示，从国际经验看，个人住房贷款最低首付比一般在30%左右，此前中国二套房普遍执行60%至70%，执行标准明显高于国际水平，偏于严厉应该及时调整，下调到40%左右与国际情况大体一致，也是市场化的一种表现。

　　链家地产市场研究部张旭认为，本轮楼市放松幅度超过此前各界预期。从历年北京市购房贷款首付比例变化情况来看，2010年二套房首付比例统一为40%，此后一直处于上升趋势，自2013年起，二套房首付比例一直维持在70%水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平，以购置套总价200万元的二手房来说，首付金额可下降60万之多。

　　中央财经大学教授郭田勇表示，中国幅员辽阔，不同地区、不同城市的情况各异，各地房地产市场周期也不一致，区域分化将成为今后较长时期内房地产市场运行的新常态。“今后住房信贷政策应完善区域化、差异化调整，避免‘一刀切’式的调整。同时要更多依靠市场自律机制，更加尊重市场主体的意见，充分发挥市场化的作用，避免市场无序竞争，实现区域性住房信贷政策的长效机制。”

　　免征期限放宽降低交易成本

　　而根据财政部、国家税务总局的通知，此次调整个人住房转让营业税政策，最大看点也是将原先营业税的免征期限从购房满5年，下调为购房满2年。“目前，个人转让二手房需要交纳的营业税率为5%，此次放宽免征期限，对于降低二手房交易成本力度非常大，如北京300万的二手房子，购买两年后卖出可减免15万元的营业税，有助于刺激改善型住房消费。”财政部财科所副所长白景明说。

　　据链家地产测算，目前北京二手房市场上目前约有16%的购房者需要交纳营业税，如果营业税“五改二”政策落地，交纳营业税的占比可能要降低到8%，整体购房者的负担将会有所降低。