山东楼市新政频出市场是否买账?效果尚待观察

　　省城东部一楼盘，购房者在看房，目前的情况是看的不少，买的不多。记者赵国陆摄

　　山东省12部门联合出台22条新政稳定楼市，各种措施密集出炉，调整信贷政策、放宽公积金门槛、平衡土地供应、减免税费……对于房企来说，利好消息自然越多越好，但更看重的是实际效果。业内人士指出，需求趋于饱和，市场空间有限的情况下，刺激大招有提振作用，但到底有多大仍有待观察。

　　豪宅卖不动项目改刚需

　　济南一家房地产企业的相关人士表示，部分政策的宽松程度出乎意料。比如，《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》提出，对于在建房地产项目，在不改变用地性质、容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产企业适当调整商品住房套型结构，满足合理的自住和改善性住房需求。

　　“这在以前几乎是不可能的。我们拿地之后，就要按照容积率、控制高度等指标申报整体规划，一旦通过审批。就只能按照这个规划开工建设。”该人士称，假如一个住宅项目10栋楼，建了一半之后发现大户型不好卖，刚需房更符合市场需求，没开工的想要改套型面积难度很大，如果明确允许企业调整套型结构，就意味着，一旦感觉豪宅卖不动，就可以调整规划，当然，容积率这些硬性指标不能动。不过，也有的房企对此并不乐观，“问题是，你改户型就一定好卖吗?就怕大户型改小的，照样卖不出去。”

　　新政土地用途可转换

　　这次新政允许转换土地用途，让业内人士感觉尺度之大前所未有。该意见明确，在房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，国土资源、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途和规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的养老、旅游、文化、教育、体育产业和“互联网+”等新兴产业项目的开发建设，促进其他产业投资。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款。

　　“工业、商办、居住的地价是有很大差距的。怎么转换?感觉这个难度比较大。还得看各市具体怎么落实。”驻济南一家房企负责拿地的人士称，这在以前是根本不敢想象的。

　　业内人士表示，地方政府出台一系列具体措施，目的就是消化库存，对于部分开发商来说是比较解渴的，有望顺利渡过难关。不过，关键要看各市的实施细则如何落地。

　　政策利好效果待观察

　　世联行山东区域总经理朱江认为，眼下出台一系列的稳定市场措施，对于房地产行业来说是利好消息。在他看来，起码有两个亮点，一是平衡供地，通过改善土地市场来调节楼市，这一招在2008年时曾经用过，效果应该是不错的。二是二手房市场通过降低税费激活存量房，减少交易成本，间接提振一手房市场。这次出台刺激政策的背景与2009年已是不可同日而语。目前，需求趋于饱和，出台刺激政策，有一定的提振作用，但到底有多大，有待进一步观察。