山东：啥是改善房？得看二套房是否跨区

　　买改善性住房，目前这样交契税

　　90平及以下按1%交税 超90平按2%交税

　　鲁网8月24日讯（山东商报记者 郑心茹） 近日，山东省出台运用综合政策措施支持扩大消费的意见，其中提到将个人购买住房契税优惠范围由家庭唯一住房，扩大到家庭第二套改善性住房，降低刚需和改善性住房的购房成本，引导住房需求全面释放。那么究竟什么才是家庭第二套改善性住房，目前改善性住房契税是怎么交的呢？记者昨日采访了我省地税部门。

　　昨日，记者分别采访了山东省地税部门以及济南市地税部门，得知今年2月22日，财政部、国家税务总局、住房城乡三部门联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》,通知明确规定了最新房产契税政策。

　　其中规定，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

　　对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

　　而在此之前，首套房面积在90平方米以下的普通税率为1%，非普通税率为3%，90-144平方米普通税率为1.5%，非普通税率为3%，144平方米以上的税率为3%。而第二套改善性住房无论面积大小均需缴纳3%的契税。

　　此次山东支持扩大消费的意见出台后，地税部门表示，尚未接到上级部门调整契税政策的通知，暂时仍执行目前的契税政策。

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　　所有二套房都算改善房吗？跟一套房大小挂不挂钩？

　　市民希望国家给改善房定个标准

　　改善性住房，并不是一个新概念。在国内历次房地产市场调控中，这个词汇也多次出现。但是截止到目前，相关部门始终并未给改善房下一个明确的定义。从目前房地产交易中对改善房的理解看，第二套房基本就算改善房。但是二套房和改善房在国家和省里的契税优惠政策上也有不一致的地方。因此也有市民呼吁，希望相关部门给改善房下个准确的定义和衡量标准。记者 郑心茹

　　山东的改善房，以区为认定单位

　　在国家出台的这则通知中，明确家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。在济南市这一标准是如何执行的呢？

　　昨日下午，记者来到位于经七纬二路的房产交易大厅，在地税局住房交易办税服务大厅内，记者向工作人员咨询得知，接到国家下发的通知后，济南市已经执行新的房产契税政策。

　　2月25日，山东省财政厅、地方税务局、省住建厅联合发布契税调整新政 。政策在“住房认定”上做出调整：住房情况查询范围为拟购住房所在县（市、区）行政区域。纳税人应在房地产主管部门出具家庭住房情况书面查询结果后的五个工作日内办理涉税事项。

　　具体来看，“家庭唯一住房”、“家庭第二套改善性住房”由购房所在地房地产主管部门查询纳税人家庭成员（范围包括购房人、配偶以及未成年子女）住房情况，出具书面查询结果，并将查询结果和相关住房情况信息及时传递给主管税务机关，纳税人持书面查询结果办理涉税事项。

　　“首套房的认定现在是以县（市、区）为单位了，原来是在全市范围内查询。” 服务大厅工作人员说，在济南，不管在历下区有多少套房产，但是如果在槐荫区是第一次买房，契税缴纳时就按首套来交。昨日在房产大厅内带着客户办过户手续的一名中介经纪人告诉记者，他带领的这名客户就是符合新政契税优惠政策的。“这是客户在济南买的第二套房，首套在高新区，现在为了孩子上学，在市中区买了套二手房，按照原来的政策，市中区的房子是按照二套房的缴税政策来交，按照新的住房认定标准，契税缴纳就是按首套房来交。”该经纪人说。

　　专家建议人均住房面积为标准界定改善房

　　房产经纪人告诉记者，通常，改善性购房可以分为两种：一种是目前居住环境确实较差，如住房面积狭小或者住房地段偏远严重影响生活质量等情况，通常这类人群有改善住房环境的迫切需求,也可称为“改善性刚需”。另一种是对居住质量要求较高，对现有住房条件不满意，为了追求更高的生活质量而购买高端或高品质楼盘，如很多家长为孩子购买高价教育地产或者购买豪宅等。

　　但是目前的契税优惠政策中只是简单的将改善性住房统一认定为二套房，有市民提出：首套房为别墅，再买一套房子也算改善性住房吗？

　　业内房产专家提议，可将当地城镇人均住房建筑面积作为判定是否改善性需求的标准，只有家庭人均住房面积低于上述标准再购买第二套普通自住房的，才可被视为改善性住房。

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　　出租房所得租金个税征收存难题

　　只有单位租房才索要发票

　　为落实国家加快培育和发展住房租赁市场的税收优惠政策，在我省扩大消费的意见中，对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。但是记者了解到，目前在租房市场中，因没有健全的房屋租赁系统，租金方面个人所得税的征收还存在种种难题。

　　济南市一房产中介内资深经纪人张先生告诉记者，虽然国家早有规定个人出租房屋租金需缴纳个税，但是在这些年他们经手的房屋租赁中，很少会有租客主动索要租房发票。

　　“如果有租客索要发票，房东就要持租房合同到税务部门缴纳租房所得租金相关税务，但是根据我们的经验，除了单位租房需要报销的，很少会有个人租房去索要发票的。”张先生说，这还是在中介出租房屋的情况，如果是个人私下转租，那更会少有人索要发票，“如果建设部门能够建立一个完善的租赁系统，与公安部门联动，将租赁房屋备案，那么租金所得个税的征收或许将有迹可循。”记者 郑心茹