民生帮办|烟台绿城春熙海棠238万新房顶板29条裂缝被鉴定为Du级，竣工验收备案时间竟早于分户验收半年
鲁网9月28日讯 近日，烟台市芝罘区绿城春熙海棠小区业主于女士向鲁网·民生帮办栏目反映，她2025年购置的这套总价238万元的新房，在今年5月装修接近尾声时，客厅顶板被发现29条裂缝，经山东省建筑工程质量检验检测中心（省建科院）鉴定，客厅顶板安全性等级被评定为风险最高的Du级。更让她意外的是，在向相关部门反映问题的过程中，她发现该楼整体竣工验收备案时间竟然早于分户验收时间半年之久。
装修接近尾声，客厅顶板惊现29条裂缝
于女士介绍，2025年她在芝罘区绿城春熙海棠小区购置一套总价238万元的新房，同年7月开始装修。2026年5月，装修接近尾声时，她发现顶板存在开裂情况，起初以为是普通裂缝，随即联系开发商安排工人上门查看。在拆除客厅及北卧室的吊顶、大白、墙固之后，隐藏在饰面之下的问题彻底暴露。
“光是客厅顶板的裂缝，就有29条。”于女士说。鲁网记者在实地走访中看到，客厅顶板中部自北向南分布多条裂缝，最长约1.9米，裂纹从中心位置向四周发散延伸；房屋东北角以及北卧室一角的楼板，出现约半平方米的蜂窝状开裂。经钻芯取样测量，裂缝深度达93毫米以上，最大宽度1.4毫米。
省建科院鉴定：客厅顶板安全性评定Du级
意识到问题严重，于女士委托山东省建筑工程质量检验检测中心有限公司对房屋进行检测。该机构具备司法鉴定资质及CMA全套资质，出具的检测报告显示：客厅顶板存在明显早期受力裂缝、干缩裂缝，楼板构件安全性等级评定为Du级；北卧室裂缝等级为Cu级。
根据国家《民用建筑可靠性鉴定标准》，Du级意为安全性严重不符合标准，已严重影响承载能力，必须立即采取措施。早期受力裂缝意味着，相关裂缝在房屋建设阶段即已产生。
基于上述鉴定结论，于女士向开发商提出退房诉求。她认为，裂缝属于房屋建设阶段埋下的先天缺陷，即便完成注胶加固维修，也无法修复楼板原生承载力缺陷，维修不能掩盖系统性风险；且加固所用胶类材料在小区普遍铺设地暖的环境下会长期挥发刺激性物质，家人居住健康无法保障。
据了解，问题发现后的沟通处理过程并不顺畅。从5月11日报修至7月21日，于女士多次通过销售、物业、绿城总部客服热线等渠道反映情况，期间维修方案历经反复拉扯，售后人员长期未与业主直接对接。7月14日，绿城方面表示业主单方面委托的鉴定不算数，要求双方共同委托复检；于女士认为省建科院具备完整资质、报告具有法律效力，予以拒绝。7月21日，绿城方面答复不能协议退房，只能维修并补偿维修期间损失，并建议业主走诉讼程序。
住建部门组织会商，各方各执一词
9月10日，芝罘区住建局组织开发商、施工单位、监理单位和业主于女士进行会谈。会上，烟台绿城工程部于经理表示，顶棚开裂问题可能是堆载或者混凝土强度的问题所导致。监理单位山东田园牧歌项目管理有限公司孙经理表示：“我们可能在工作当中存在一定疏忽。”
监管部门烟台市住建局芝罘区质检站负责人表示，质检站只负责监督、抽查，关于抽查比例，法律上没有对主管部门作出要求，小区楼层较多，一两个人过来验收，验收过程就一上午。
烟台绿城工程部于经理认为，现场存在的问题属于施工公司的质量问题，肉眼可见，但需区分可修复和不可修复。对于业主单方面委托出具的鉴定报告，其完整性、真实性不获认可，要求双方共同委托重新鉴定，遭到业主拒绝。
会谈中新发现：竣工验收备案时间早于分户验收半年
正是在这次会谈中，于女士发现了新的问题：竣工验收备案表的落款时间早于分户验收报告的形成时间。
随后，于女士前往相关部门查询到整个小区的竣工验收备案表和该楼号所有住户的分户验收表。备案文件显示，该工程竣工验收日期为2022年12月1日，而其房屋《住宅工程质量分户验收表》载明的验收日期为2023年5月25日，竣工验收备案时间早于分户验收时间近半年。且《住宅工程质量分户验收表》上监理人的印章有效期为2023年1月28日，资质失效。
鲁网记者调查发现，《山东省住宅工程质量分户验收管理办法》（鲁建质监字〔2022〕1号）第七条规定，分户验收应分阶段进行，未进行分户验收或分户验收不合格的，不得进行主体结构分部工程质量验收，不得组织单位工程竣工验收。第十一条明确，分户验收内容包括地面、墙面和顶棚混凝土观感质量等。
值得注意的是，于女士调取的这份分户验收表中，基层工程验收记录一栏写明“地面无裂缝、空鼓，墙面和顶棚无爆灰、空鼓、裂缝”，验收结论为“验收合格”。
于女士还提出，该小区所有房屋交付使用时，楼层顶棚均刷了大白，其他楼面则不刷，她因此质疑小区其他住户或许也存在类似问题，刷大白是为了遮蔽裂缝问题。
于女士通过12345政务服务热线反映上述问题，得到的答复是“所有程序合理合法”。此前，热线转达的建设单位答复材料称，项目分户验收完成后各方存档的分户验收记录未填写验收日期，后期按照管理要求补填，日期填报为相关问题整改完毕、项目具备交付条件的时间，因而分户验收表日期晚于竣工验收日期；开发单位承认各参建单位在工程资料全过程管理中存在疏漏与不足，表示将强化施工资料归档流程管控，并依据《商品房销售管理办法》相关规定，认为该问题属于工作疏漏，不存在故意造假。
记者采访：追问竣工验收与备案监管责任
9月28日，鲁网记者就绿城春熙海棠业主于女士反映的房屋质量问题，电话采访了烟台市建设工程质量和安全监督站芝罘区分站杨站长。
关于该项目验收抽查时是否曾发现该质量问题，杨站长答复称其本人当时并不在芝罘区质监站，就其现在掌握的情况，验收时应当是没有发现问题；关于于女士家的质量缺陷属于局部问题还是整栋楼的质量通病、站上是否组织排查，杨站长表示，从现有检测情况看属局部出现的问题，检测仅针对于女士这一户，站里已要求建设单位对楼内上下楼层、其他单元及不同楼号进行全面的排查；针对于女士提出的对全楼进行安全与抗震鉴定以排除整体安全隐患的诉求，杨站长答复称，局部出现的问题并不代表楼体整体存在问题，关键还是要先看排查结果，但若排查发现确属质量通病，那么排除隐患是应该的。
关于竣工验收备案时间和分户验收时间倒置，以及监理印章过期的问题，鲁网记者致电烟台市芝罘区住建局，了解项目备案后，住建局是否对资料的真实性、合法性进行核查，对项目的竣工验收实施了哪些监管措施？办公室工作人员记录后表示，将由分管责任人回复。
截至发稿，未获答复。
于女士的退房诉求能否实现，顶棚开裂是单户局部问题还是整楼质量通病，竣工验收与分户验收时间倒置问题如何认定，住建部门应该承担哪些监督管理责任？鲁网·民生帮办将持续追踪报道。（姜海军）