住宅库存越来越多房价滞涨明显 济南3成新供房没卖出去

　　鲁网7月3日讯 从2011年3月1日起至今济南市实施限购已40个月。这段时间里，济南市商品住宅成交量先涨后跌，并在今年出现明显下降，土地供应量在经历了2013年的暴涨后也于今年跌入谷底，同时，三年多的时间里，商品住宅均价明显滞涨。　

　　[住宅成交]限购以来，呈“倒U字形”走势

　　总体来看，实施限购以来，济南市商品住宅的销售面积呈“倒U字形”走势。

　　实施限购的2011年，市场较为平淡，当年济南共有394.56万平方米的住宅成交；到2012年，这个数字开始攀升，当年的成交面积达到了540.36万平方米；而高峰值出现在2013年，当年济南市商品住宅成交面积达到了635.64万平方米，平均每个月成交52.97万平方米，总成交面积比2011年增加了6成多。

　　可是这个整体上的上升态势在今年戛然而止。有位房产业内人士将今年楼市成交量大冷称为持续不景气，“1月和2月不景气，市场还对三月和四月充满希望，可是‘金三’和‘银四’先后流产，市场又寄希望于‘红五月’，可这最终依然是个泡影。”

　　[开盘数量]

　　跌回三年前

　　2011年3月初济南楼市实行限购政策，从开盘数据上，限购政策的出台并没有对市场产生明显的影响。2011年济南市房地产项目的开盘数量为159个，3月开盘量最多为26个；2012年开盘数量为150个，8月开盘量最多为25个；2013年时开盘数量到205个，3月开盘量最多为36个，2014年上半年的开盘数量为69个，6月开盘量最多为20个。2014年以后，市场上的开盘数量明显减少，上半年仅有69个开盘，据此推算的话，全年为138个，比2011年还少21个。

　　通过市场走访，记者了解到2014年有多重原因造成了楼盘开盘的减少。首先是有开发商捂盘惜售，部分房企希望等市场好转之后再提价销售；　其次是开发商主动延迟开盘时间。

　　[住宅库存]三成新供房没卖出去

　　值得注意的是，虽然济南市商品住宅供应量和成交量都在2014年出现下降，但降幅却相差不少，今年上半年，济南市月均商品住宅供应量比去年下降14.06%，而成交量却同比去年下降了29.71%。

　　并且，记者发现，2011年的月均商品住宅供应量和销售量比例为1.3:1，到了2012年，这一数字降到了1.02:1；2013年为1.27:1，而在2014年上半年，这一数字却增长到了1.56:1,。也就是说有超过三分之一的新供住房没有卖出去。这两项数据均说明，到了2014年，济南市住宅供应量和销售量差距越来越大，库存越来越多。

　　[单价涨幅]三年多平均涨了不到400元

　　2011年以来，济南商品住宅价格涨势缓慢，据中国指数研究院统计显示，2011年3月，济南市商品住宅价格为8411元/平方米，而到了2014年6月，也仅有8839元/平方米，3年的时间仅上涨了400多元，若考虑CPI及通胀因素的话，这个涨幅微乎其微。在2013年以后，全国房价出现明显增长，从9812元/平方米涨到上个月的10923元/平方米，一年多的时间上涨了1000多元/平方米。

　　另一项数据也证明了自限购以来济南市商品住宅均价确实存在滞涨的状况，据克而瑞济南机构统计，2013年4月，济南市商品住宅均价为8202元/平方米，2014年6月，涨到了8577元/平方米，三年多的时间增长了不到400元/平方米。从其提供的数据来看，济南市商品住宅均价呈波浪形走势，在2011年下半年到2013年8月份，价格持续徘徊在8000元/平方米以下，虽然在2014年前后呈上涨趋势，但也和2011年中相差不多。

　　两家数据公司所统计的数据都显示，济南市商品住宅均价在限购以来呈现滞涨的局面。而在限购之前，仅从2010年6月到2011年3月短短的9个月的时间里，济南市商品住宅均价便从7674元/平方米上涨到了8411元/平方米，上涨了737元/平方米，比限购的三年多时间涨幅还大。

　　不少房企负责人态度谨慎：

　　“调整限购不如调整限贷”

　　对于济南拟调整限购政策，济南很多房企表示：即使真正实现限购松绑，对市场的实际带动效果也难立刻表现出来。

　　济南一位房企的负责人对记者说：“限购松绑对于短期内市场的复苏不会有太大的影响，松绑的实施在一定程度上或会加重市场观望情绪，持币待购的购房者会认为这是市场妥协的表现，后市仍然还会有价格上的优惠。因为限购和限贷相比，限贷对市场的影响作用更大，因为购房者买房子需要钱，限贷不松绑的话对市场的促进作用并不会很大。

　　另外一位企业负责人也认为，限购松绑对市场的实际影响并不如预期那样大。她说：“限购松绑带给市场的只是一个良性信号，建立起一种市场信心。房地产销售的价格并不会因为松绑而立刻有所提升，价格是市场供求关系的表现，如果区域内产品需求量攀升，那么涨价的可能性就会比较大。限购与限贷是调控房地产市场发展的两个重要砝码，限贷的比重要高于限购。松绑限购只对异地购房和改善性购房解除了限制，限购松绑的实际效果得经过一段时间才能显现。”山东商报记者　马妍　张阳阳