济南楼市跑步入冬 特价房难以打动购房者

　　金九银十梦碎之后，进入11月，济南楼市跑步入冬。业内人士表示，国内一线城市房价下行趋势形成以后，现在济南消费者和开发商的心理预期都已调低，小打小闹的促销已经难以启动僵持的市场。

　　开发商卖力促销

　　11月26日，冬雾迷蒙，天桥区政府斜对过的名泉春晓“景观楼王”5号楼1个单元开盘，大红拱门和气球、公开叫号选房，成了这个冬季济南楼市的少有景观。“本次销售以大户型为主。天桥区好楼盘很少，这些改善型客户已经等了好长时间了。”一位售楼员信心满满地告诉记者。

　　记者在现场注意到，房源有72套，选房全过程工作人员叫号近200个，但很多人没来，实际到场的约1/3。等候区还有十几个人，从始至终也没有被叫到，只是在一旁观看。

　　临近中午，选房结束。记者看到，销控表上被贴上了30个红点，卖了40%。这和该楼盘7月份开盘热销9成形成鲜明对比。“卖到这样已经不错了。最近很多楼盘开盘销售率只有20%-30%。”一位业内人士告诉记者。

　　与本次开盘的9000元/㎡均价相比，该楼盘搞“团购”的8号楼更吸引眼球。300多套房源，均价7600-7700元/㎡，便宜了不少。即便如此，如何打消消费者观望情绪也让开发商煞费苦心:“昨天报名还能享受总价1万元优惠，今天只有9000元了，以后每天递减。”

　　记者注意到，名士豪庭也拿出一栋楼、绿地·国际花都拿出一个单元参加团购；阳光100、盛世名门、领秀城等拿出了7字头的低起价……在年底销售指标、材料款、工程款结算等压力下，进入11月，济南几乎盘盘都有优惠。

　　但也有开发商反其道而行之。11月20日，记者来到南部楼盘中海·国际社区，售楼员说均价8300元/㎡了，比几天前涨了300元/㎡。“前不久我们搞团购，最低价7300元/㎡了，销售也没好到哪儿去，老业主还有意见。既然如此，我们干脆就涨上来了。”

　　市民：感觉还得降

　　11月27日，记者跟随搜狐焦点网组织的看房团去盛世名门、路劲御景城等楼盘看房。三四十名网友显得很沉着，就连咨询的问题都很少。

　　“不少网友是老面孔，几乎每次看房都来，就是光看不出手。”网站方组织者水木吟秋告诉记者。

　　趁看房间隙，记者和几位看房人聊了起来。一位张女士说:“我觉着济南的房价还得降，这才刚刚开始。”一对年轻夫妻说:“再等等吧，明年中段前后再说。”也有人觉得济南房价降不了多少，觉得到了心理价位会适时出手。

　　至于观望者的时间预期，有人回答“春节前后”、有人说“明年年中”、“明年年底”，担心的是“政府看调控有效就放开限购”，“后续供应量跟不上市场造成供不应求。”

　　与此同时，各种特价案例被购房者津津乐道。业主论坛有人自爆“7000元/㎡买中海国际社区”、“9000多元/㎡买保利大名湖”；11月27日，记者获知路劲御景城搞“内部团购”，比在售价格便宜1000元/㎡，记者向售楼员核实，他并未否认，只是说“不是内部员工不行。”

　　“感觉开发商不说实话呢。”一位女士告诉记者，她11月13日去看恒大城9号楼开盘，售楼员称均价6700-6800元/㎡，但当晚，她就接到该售楼员电话:“刚刚开会决定，公司为了冲业绩，放出3套148平米精装修房源，每套92.2万!只是要5成首付。”一周后，看她没反应，售楼员又打来电话:“不用5成首付了，3成就行!而且单价6000了，只需89万!”

　　进入11月，很多楼盘的价格公示表不见了，售楼员臂弯里的销控表也不再示人了。业绩和价格已经不是显摆的对象，成本等以前从不示人的信息则被搬出来，用来告诉消费者“到底了”。

　　“现在房子不好卖，开发商怕公示出来太难看；另外也照顾老业主情绪，看你实在想买，再交底，尽量减少降价促销的影响。”世联怡高山东市场部经理梁伟告诉记者。

　　可售存量处历史高位

　　据济南住宅与房地产信息网数据，截至11月29日20:30，住宅网签2498套，而5至10月份，济南住宅网签量为3362、3315、3461、2359、2821、2849套，批准预售3923、3798、2252、3749、6117、2626套，后者总数高于前者4000多套。而按照世联怡高监测，济南目前住宅可售存量约达4个月，处于近几年的历史高位。

　　网签数据有滞后性，按照世联怡高等市场机构的即时监测，本月的成交下滑更为明显。

　　临近年底，销售指标、材料款、工程款结算等开发商压力显而易见。但元旦后一季度常见的信贷宽松、调低了的销售指标会不会让开发商没了促销动力?今年济南拍地不景气，很多土地买了也没有开工，后续供应量会不会紧缺?

　　“国内一线城市房价下行趋势形成以后，与前段特价房刚出现时相比，现在消费者的心理预期已经调低，开发商除非‘大出血’，小打小闹的促销已经难以启动僵持的市场。我看不到现在房价有上升动力，预计未来一段时间济南房价将平稳下行。”梁伟说。

　　“前三四个月看房价上升和下降的力量是均衡的，现在则看不到上涨的动力在哪里。”山东大学经济学院副院长、房地产经济研究所所长李铁岗说，“这样僵持下去，开发商等待的成本显然要高于消费者。而房价下调会进一步强化市场的降价预期，未来一年里房价下行是一个大概率事件。”

　　“未来的信贷宽松是结构性的，也宽松不到房地产身上。另外，企业并不能完全依赖贷款，自身现金流的健康才是最根本的。”李铁岗说，“明年起，保障房大量上市将延缓一部分购房需求，不能忽视这个力量。而许多人不再做房产投资了，一些二手房也会从个人手里流转出来补充市场。”

　　关于“地方政府能否撑得住”、“限购会不会突然取消”的争论，李铁岗认为，“除非房产税等后续政策已经准备好，否则我认为不会突然取消。调控房价是个长期的目标，不应该也不会半途而废。”